Abnahme

Dies ist ein zentraler rechtlicher Wendepunkt im Bauprojekt, bei dem der Eigentümer offiziell erklärt, dass alle geforderten Leistungen vertragsgerecht erbracht wurden. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Der Auftraggeber oder Bauherr muss ab diesem Zeitpunkt nachweisen, dass Mängel schon vorher bestanden. Zudem beginnt mit der Abnahme die gesetzliche Gewährleistungsfrist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Die allgemeinen Geschäftsbedingungen (=AGB) von Bauunternehmen können unvorteilhafte oder gar unwirksame Klauseln enthalten. Typische Problemfelder sind einseitige Änderungsvorbehalte, unklare Regelungen zu Mehrkosten, unausgewogene Zahlungspläne oder verkürzte Gewährleistungsfristen, die unter der gesetzlichen (=BGB) Regelfrist von fünf Jahren liegen.

Bauseits

Dieser Begriff bedeutet, dass die entsprechende Leistung (z. B. Erdarbeiten, Baustrom oder Hausanschlüsse) explizit nicht vom Bauunternehmen geschuldet wird. Der Auftragggeber bzw. Bauherr muss diese Leistungen eigenverantwortlich organisieren und bezahlen. Missverständnisse an dieser Stelle führen häufig zu unvorhergesehenen Kosten und Bauverzögerungen.

Bautechnische Nachweise

In Bayern nach der Bayerischen Bauordnung (BauBO) sind dies die für alle Gebäudeklassen verpflichtend zu erstellenden Nachweise wie: Tragsicherheits- Brandschutz-, Wärmeschutz- (GEG bzw. bald GMG) und Schallschutznachweis.

Bauträger

Ein Bauträger verkauft ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Kombination mit der Verpflichtung, darauf ein Gebäude zu errichten. Das Besondere: Der Bauträger bleibt bis zur vollständigen Eigentumsübertragung im Grundbuch regelmäßig selbst Eigentümer des Grundstücks.

Bemusterung

In der Bemusterungsphase legen Bauherren die konkreten Ausstattungsmerkmale des Hauses fest – von den Dachziegeln über die Fliesen bis hin zu den Innentüren. Da Verträge oft nur eine sehr einfache Standardausstattung abdecken, führen individuelle Wünsche bei der Bemusterung schnell zu erheblichen Mehrkosten.

Bezugsfertig

Bezugsfertigkeit bedeutet lediglich, dass das Haus für die Bewohner zumutbar nutzbar bzw. bewohnbar ist. Es ist nicht mit einer vollständigen Fertigstellung gleichzusetzen. Arbeiten wie Malerarbeiten, die Außenanlagen oder Fassadenanstriche können noch ausstehen, solange sie den Einzug nicht wesentlich behindern.

Blower Door Test

Fachlich eigentlich Differenzdruck-Messverfahren genannt. Dies ist ein Verfahren zur Messung der Luftdichtheit eines Gebäudes. Dabei wird ein oder mehrere Gebläse in eine Türöffnung eingesetzt, um einen Unter- oder Überdruck zu erzeugen, die Luftleckagen zu identifizieren und ob die Bauweise den energetischen Anforderungen entspricht.

Courtage

Auch als Maklerprovision bekannt. Dies ist die vertraglich vereinbarte Gebühr, die bei der erfolgreichen Vermittlung eines Baugrundstücks oder einer Immobilie an den beteiligten Immobilienmakler zu entrichten ist.

Dämmung

Technische und bauliche Maßnahmen, um ein Gebäude vor Wärmeverlust, sommerlicher Hitze oder Schall zu schützen. Eine normgerechte Wärmedämmung ist durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gesetzlich vorgeschrieben und bildet die Basis für staatliche KfW-Fördergelder. Ein Isolierung ist am Bau keine Dämmung, sondern eine Abtrennung von Bauteilen, wie z.B. Die Umhüllung von Elektroleitungen.

Eigenleistung

Arbeiten am Bau, die der Bauherr oder seine Helfer in Eigenregie übernehmen, um Kosten zu sparen. Eigenleistungen sollten realistisch eingeschätzt werden: Werden sie nicht fach- oder fristgerecht ausgeführt, drohen Verzögerungen im gesamten Bauablauf sowie der Verlust von Gewährleistungsansprüchen.

Fertigstellung

Der Bauvertrag sollte eine unmissverständliche Definition enthalten, wann genau das Haus als „fertiggestellt“ gilt. Hierbei kommt es auf den realen, vertraglich vereinbarten Bauzustand an und nicht nur auf das Erreichen eines kalendarischen Datums (siehe dazu auch Terminplan)

Festpreis

Diese Vereinbarung soll finanzielle Sicherheit bieten, birgt jedoch oft Tücken. Bauherren müssen genau prüfen, wie lange die Festpreisgarantie zeitlich befristet ist, ob Preisgleitklauseln enthalten sind und ob der Vertrag wirklich alle für die Fertigstellung notwendigen Leistungen umfasst.

GEG (bald GMG)

Das sogenannte „Heizungsgesetz“ ist der Nachweis zum Gebäude zur Erfüllung der vorgeschriebenen energetischen Anforderungen. In diesem wird die Gebäudehülle und die Haustechnik berechnet (Wärmeschutznachweis) und nach den Energieklassen eingestuft.

 Generalübernehmer

Im Unterschied zum Generalunternehmer besitzt der Generalübernehmer meist keine eigenen Handwerker. Er übernimmt die planerische und organisatorische Gesamtverantwortung, lässt die eigentlichen Bauleistungen jedoch fast ausschließlich durch Subunternehmer ausführen.

Generalunternehmer

Er errichtet das Gebäude auf einem Grundstück, das dem Bauherrn bereits gehört, und übernimmt die Bauausführung aus einer Hand. Zwar setzt auch er Nachunternehmer ein, bleibt jedoch der alleinige Vertragspartner und direkte Ansprechpartner für den Bauherrn.

Gewährleistung

Baufirmen haften für Mängel, die innerhalb der gesetzlichen Frist (beim Bauwerk und bei BGB-Verträgen in der Regel fünf Jahre nach Abnahme, bei VOB-Verträgen meistens 4 Jahre, bei z.B. haustechnischen Dingen evtl. auch kürzer) auftreten. Ein Gewährleistungsanspruch besteht, wenn die Ausführung von der vertraglichen Vereinbarung oder den anerkannten Regeln der Technik abweicht.

HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)

Das gesetzliche Regelwerk in Deutschland zur Abrechnung von Architekten- und Ingenieurleistungen. Es regelt das Honorargefüge basierend auf den anrechenbaren Kosten des Bauwerks und dem vertraglich vereinbarten Leistungsumfang.

Kniestock (oder Drempel)

Die über die Rohdecke des Obergeschosses hinausragende Außenwand, auf der die Dachkonstruktion aufliegt. Ein höherer Kniestock vergrößert die nutzbare Wohnfläche und optimiert die Stellmöglichkeiten für Möbel unter den Dachschrägen maßgeblich.

Leistungsphasen

Die HOAI unterteilt die Arbeit eines Architekten in neun aufeinander aufbauende Leistungsphasen – von der Grundlagenermittlung (Phase 1) über die Genehmigungsplanung (Phase 4) bis hin zur abschließenden Objektbetreuung (Phase 9). Bauherren können den Architekten mit allen oder nur mit einzelnen Phasen beauftragen.

Muskelhypothek

Ein umgangssprachlicher Ausdruck in der Baufinanzierung für die Eigenleistung des Bauherrn. Banken erkennen den kalkulierten Wert solch handwerklicher Eigenleistungen bei der Kreditvergabe häufig als Ersatz für fehlendes liquides Eigenkapital an.

Nachtrag

Wünschen Auftraggeber oder Bauherren nach Vertragsabschluss zusätzliche Leistungen oder Änderungen der ursprünglichen Planung, wird dies in einem Nachtrag vereinbart. Solche Sonderwünsche sind eine der häufigsten Ursachen für unvorhergesehene Budgetüberschreitungen während der Bauphase. Für eine nachträgliche Leistung (Change-Order) ist zwingend eine  Kalkulation vorzulegen und ein sachlicher Grund anzugeben.

Pauschalpreis

Ein Pauschalpreis deckt exakt die im Vertrag detailliert beschriebenen Leistungen ab. Entgegen weit verbreiteter Annahmen schützt er nicht automatisch vor Mehrkosten, wenn sich während des Baus herausstellt, dass zusätzliche, nicht vereinbarte Arbeiten notwendig werden.

Preisanpassungsklauseln

Solche Klauseln erlauben es dem Bauunternehmen, Preise bei steigenden Material- oder Lohnkosten nachträglich anzuheben. Sie sollten von Auftraggebern oder Bauherren nie ungeprüft akzeptiert werden und müssen transparent, sachlich begründet sowie der Höhe nach klar gedeckelt sein. Sie können auch automatisch nach z.B. Baupreisindexen vereinbart werden.

Rohbau

Der Zustand eines Hauses nach Fertigstellung des Fundaments, der tragenden Außen- und Innenwände sowie des Dachstuhls. Der Innenausbau, die Fenster, Türen und die Fassadenverkleidung fehlen in dieser Phase noch vollständig.

Schlüsselfertig

Einer der rechtlich am ungenauesten definierten Begriffe im Baurecht. „Schlüsselfertig“ bedeutet keineswegs, dass das Haus bezugsfertig oder komplett mängelfrei ist. Der tatsächliche Leistungsumfang ergibt sich ausschließlich aus dem Vertrag und der Baubeschreibung. Fehlen dort Gewerke wie Bodenbeläge oder Malerarbeiten, müssen diese trotz des Begriffs vom Bauherrn extra gezahlt werden.

Tragwerksplaner (Statiker)

Ein spezialisierter Bauingenieur, der für die Standsicherheit und Tragfähigkeit des Gebäudes verantwortlich ist. Er berechnet die notwendigen Dimensionen von tragenden Bauteilen (wie Betonplatten, Stützen oder Trägern), damit das Haus allen äußeren Einflüssen standhält.

Terminplan

Grundlegend zu vereinbarender zeitlicher Ablaufplan in dem auch sogenannte nach Kalendertagen festgelegte Meilensteine, wie z.B. „Hülle dicht“, oder „Abschluß Installationen“  enthalten sein sollten. Dies ist die zeitliche Grundlage für alle Arbeiten und ein Terminplan ist je nach WItterung oder Änderungen auch fortzuschreiben.

VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen)

Ein standardisiertes Klauselwerk (ähnlich einer allgemeinen Geschäftsbedingung  = AGB), das speziell für professionelle Bauherren und die öffentliche Hand entwickelt wurde. Bauunternehmen versuchen häufig, die VOB/B in Verträge mit Verbrauchern einzubinden. Für private Bauherren ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) jedoch in der Regel sicherer und vorteilhafter.

Werkvertrag

Der rechtliche Rahmen für einen Hausbau. Beim Werkvertrag schuldet das Bauunternehmen dem Bauherrn nicht nur die reine Arbeitsleistung, sondern einen konkreten, messbaren und mängelfreien Erfolg – nämlich das schlüssel- oder bezugsfertig errichtete Bauwerk.

Zahlungsplan

Ein vertraglich vereinbarter Ratenplan, der regelt, wann welche Zahlungen fällig werden. Zum Schutz des Bauherrn sollte der Zahlungsplan zwingend an den tatsächlichen und nachweisbaren Baufortschritt gekoppelt sein, um teure Überzahlungen vor Fertigstellung zu vermeiden.